Если вы рассматриваете покупку недвижимости в кондоминиуме в Торонто, то эта статья поможет разобраться в плюсах и минусах проживания в квартире.
В Канаде такие квартиры называются кондоминиумы.
В этой статье уделим особое внимание основным положениям общих правил проживания в канадском кондоминиуме.
Важно знать заранее что, кондоминиумы в Онтарио управляются корпорациями. Эта специально зарегистрированная корпорация будет заниматься управлением конкретным зданием. Обычно это номерные корпорации, например YCC 901.
Такая корпорация или управляющая компания, принимают решения о правилах проживания в кондоминиуме от имени всех владельцев. И соблюдение этих правил становится вашей обязанностью.
Посмотреть что предлагается на рынке кондо можно здесь
Основные правила проживания в кондоминиуме будут описаны в документе под названием Status Certificate. Его можно заказать в офисе компании, управляющей интересующего вас кондоминиума.
Обычно для наших клиентов мы заказываем этот сертификат от вашего имени заранее. Услуга для наших клиентов бесплатная. Обычно такой заказ стоит от 150-300 дол.
Анализ этого сертификата осуществляет ваш адвокат, но я вам рекомендую также ознакомиться с этим документом.
Пожалуй, первое, на что следует обратить внимание, - это на состояние резервного фонда (Reserve Fund). Ведь, если он невелик, а в здании запланированы ремонтные работы (это тоже будет указано в Status Certificate), эти расходы будут распределены между владельцами квартир. Это означает, что поднимутся ваши ежемесячные платежи за квартиру (maintenance fee).
Есть ещё одна причина, по которой при покупке квартиры в кондо важно внимательно изучить Status Certificate. Он должен содержать информацию о любых судебных разбирательствах против кондо-корпорации, которые находятся на рассмотрении суда.
Это, кстати, может быть и задолженность по выплатам за кредит, который был взят кондо-корпорацией под залог здания. Если выставлен судебный иск и кондо-корпорация не может покрыть расходы за счет своего резервного фонда, то дополнительная плата будет добавлена к общим расходам всех владельцев квартир.
Посмотреть что предлагается на рынке кондо можно здесь
Да. Для кондоминиума законно включать политику запрета на курение в любую декларацию, устав или правила.
Многие современные кондоминиумы включают в свои правила требование о запрете курения. И в то же время вам не могут запретить владеть квартирой только потому, что вы курите.
Однако учтите, что подзаконные акты (by-laws) не регулируются правительством. Это означает, что не всегда ясно, что могут и чего не могут сделать советы кондоминиумов в своем стремлении защитить жителей от “дыма сигарет” (second hand smoking), а также защитить материальные ценности корпорации, такие как здания.
Если, например, ваш совет кондоминиума посчитает, что вы курили в нарушение устава, то Совет может прислать вам уведомление о специальной оценке (special assessment notice), иными словами, выпишет вам штраф. Если такая ситуация будет повторяться, то Совет может даже попробовать вас выселить из квартиры (Eviction). И когда вы не уверены, как поступить в этом случае, то начните с разговор с адвокатом.
Эти ограничения обычно включают информацию о типе разрешенных домашних животных, количестве домашних животных (обычно 1-2) и допустимом размере или весовой категории.
Как правило, домашние животные весом более 25-50 кг. не допускаются, что часто относится ко многим собакам!
Так что, к сожалению, большим, вероятно, будет трудно найти новый дом. Правила содержания домашних животных в кондоминиуме применяются в равной степени ко всем жителям кондоминиума, независимо от того, являются ли они владельцами или арендаторами.
Приводим пример такого положения о домашних животных в одном из кондоминиумов. Язык этого положения будет варьироваться от здания к зданию (как и другие правила и ограничения). Кроме того, в некоторых зданиях вообще нет никаких ограничений!
Разрешается размещение ТОЛЬКО домашних животных, причём с максимальным весом питомца до 50 паундов (50 lb.). Домашние животные - это птицы в клетках (не более 2 птиц) и аквариумные рыбки, или, вместо этого, не более 2 домашних кошек или собак (или их комбинация). Всё это при условии того, что, “если любое такое домашнее животное становится, по единоличному решению Правления, помехой и/или создает помехи в использовании и/или мирном пользовании другими владельцами их квартир и общих элементов, владелец обязан удалить такого питомца(ов)".
Владелец получит предварительное письменное уведомление, после чего обязан удалить питомца через две недели. В местах общего пользования домашние животные должны находиться на руках или на коротком поводке. Несмотря на общий характер вышеизложенного, “ни одна собака, которую Правление или Управляющий недвижимостью по своему собственному усмотрению считают “атакующей собакой”, не допускается в здание.” Не разрешается заниматься разведением животных.
Владелец обязан следить за чистотой и убирать (…) за своим животным. “Владелец любого домашнего животного, причинившего ущерб, несет ответственность за любые расходы по уборке, удалению отходов или ремонту, понесенные Корпорацией.”
Есть, конечно, некоторые исключения и из этих правил. Важно знать, что Закон о кондоминиумах не может не подчиняться Кодексу прав человека.
Закон о кондоминиумах 1988 года регулирует большинство аспектов создания, покупки и управления кондоминиумами. Однако есть вопросы, подпадающие под действие Кодекса прав человека, которые перевешивают Закон. Например, людям, которым требуется собака-поводырь, размер которой превышает ограничение по весу, могут держать такую собаку в квартире. Независимо от руководящих принципов кондоминиума, служебные животные должны быть разрешены.
Этим занимается Совет Директоров Кондоминиума. Можете ли вы лично повлиять на изменения правил и финансовых обязательств кондоминиума, являясь только владельцем квартиры? Безусловно!
Вы можете предложить свои услуги и поучаствовать в совместном управлении. За управление делами кондо-корпорации отвечает Совет Директоров Кондоминиума.
Совет директоров - это избирательный орган управления. Он играет решающую роль в обеспечении надзора за финансовыми активами кондоминиума.
Став членом совета директоров, вы сможете повлиять на решения в следующих сферах управления:
Condo maintenance fee это ежемесячный платёж за проживание в кондо. Сегодня (июль 2021) такой платёж колеблется от $0,70-1.25 долларов за квадратный фут.
В maintenance fee часто входят коммунальные услуги, охрана, освещение территории, пользование зонами общего пользования, такими как бассейны, теннисные корты, коридоры, лобби, детские площадки.
Памятка: Налог на землю не входит в condo maintenance fee.
Более новые здания в Торонто имеют низкий maintenance fee. Здания “в возрасте” обычно имеют maintenance fee процентов на 30 выше. Это связано с частыми работами, необходимыми для поддержания дома в нужном техническом состоянии.
На maintenance fee будет также влиять размер вашей квартиры и количество парковочных мест.
Посмотреть что предлагается на рынке кондо можно здесь
В большинстве случаев, да. Самым большим плюсом будет близость к работе, транспорту и всем достопримечательностям большого города. Вам не придётся доезжать из пригорода, необходимость в машине будет минимальной. Все городская инфраструктура будет в пешей досягаемости, включая школы, магазины, парки.
Если вам надо куда-то уехать, по работе или в отпуск, закрыли квартиру и улетели. Квартиру в Торонто можно легко сдать, если назреет такая необходимость.
Цены на квартиры растут из года в год. В 2021 годы цены на кондо в Торонто выросли на 15%.
Не зря же большинство инвесторов предпочитают именно этот тип недвижимости.
Посмотреть что предлагается на рынке кондо можно здесь
В приведенной ниже диаграмме показаны эксплуатационные ожидания основных механических компонентов многоэтажного здания средних размеров в течение 100 лет.
Первым основным компонентом, который потребует технического обслуживания (через 10 лет) и замены (через 15-18 лет), является крыша.
Следующей на очереди будет холодильная установка. Потребуется техническое обслуживание каждые два-три года с полной заменой через 20 лет.
Система отопления может прослужить до 20 лет. Лифты могут прослужить до 20 лет, после чего потребуется регулярное технические обслуживанием в течение последующих 10 лет и вероятной полной заменой после этого.
Kачество и долговечность сантехники/трубопроводов улучшились с годами, поэтому можно ожидать, что при своевременном техническом обслуживании они проработают около 50 лет. Окна стандартного размера также могут прослужить около 30 лет, требуя периодического технического обслуживания, как, например, замена экранов и герметика.
Посмотреть что предлагается на рынке кондо можно здесь
Serge Rybitsky
Real Estate Broker
Royal LePage Terrequity Realty
Tel: 416-831-8301
Email: srybitsky@gmail.com
"Как нам повезло что мы нашли Сергея! Он очень терпеливый и понимающий риелтор."
- Dmytro K
"Мы покупали с Сергеем наш первый дом. Всё прошло гладко и без стресса. Спасибо Серж!"
- Yana Y
"Мы искали дом в Этобико. Сергей очень много времени провёл с нами. Он никогда не подталкивал к покупке и был очень терпелив."
- Yuriy H
"Мы искали кондо для инвестиции. Сергей подобрал отличный вариант. Кондо сдаётся без проблем."
- Vladimir N
"Сергей помог купить кондо для нашего сына. Мы довольны его работой. Все было очень эффективно."
- Valentin K
"Нам было приятно и легко работать с Сергеем. Он нам сильно помог с покупкой кондо. Спасибо большое!"
- Valery K
Want to talk? Call me day or night!
416-831-8301
Serge Rybitsky - Real Estate Broker
